Home » Properti » Sepanjang 2014, Perlambatan Hantui Sektor Properti

Sepanjang 2014, Perlambatan Hantui Sektor Properti

Sabtu, 27 Desember 2014 15:35:19 - Dibaca : 1673

Sepanjang 2014, Perlambatan Hantui Sektor Properti

Jakarta - Sepanjang tahun 2014, secara keseluruhan pasar properti di Indonesia dihadapkan pada kondisi pasar yang menunjukkan gejala perlambatan. Perlambatan memang terjadi secara alami diakibatkan oleh siklus properti (Property Cycle).

Selain itu, masih ada sejumlah alasan dibalik melambatnya sektor properti di tanah air. Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang melemah, sentimen bisnis yang menurun, ditambah kondisi harga yang sudah terlalu tinggi, kenaikan BI Rate, pemberlakuan aturan LTV (Loan to Value), serta permintaan yang mengalami kejenuhan, membuat pasar properti semakin lesu.

Tanpa berlangsungnya penyelenggaraan pemilu sekalipun, sektor properti di Indonesia sudah diprediksi bakal melambat pada tahun ini hingga pertengahan tahun depan.

Triwulan I

Kalangan pengembang sendiri sejatinya telah mengatasi problem perlambatan tersebut dengan melakukan strategi "resizing" dengan memasuki pasar di segmen yang lebih rendah, dan menawarkan berbagai "gimmick" serta "kemudahan" bagi konsumen. Meski demikian, persaingan yang sedemikian ketat dalam memperebutkan pelanggan terasa semakin berat, dengan adanya fenomena penundaan permintaan dari pasar sendiri.

"Primadona ada di segmen Rp 500 juta hingga Rp 1 miliar untuk hunian tapak, sedangkan untuk apartemen menengah di perkotaan yang bakal banyak permintaannya ada di rentang Rp 300-500 jutaan per unit," ujar Ali Tranghanda, direktur eksekutif Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghada. (Baca: Tahun Ini, Hunian Menengah Jadi Primadona)

Meski terjadi perlambatan, tingkat permintaan pasar di sektor properti ternyata tetap ada yang membuat harga properti tidak akan jatuh. Sayangnya, tingkat permintaan menjadi sedikit tertunda dengan naiknya suku bunga KPR, menyusul naiknya BI Rate. Kenaikan suku bunga diperkirakan telah membuat permintaan terhadap properti mengalami penurunan sebesar 10-15 persen.

Disisi lain, kegiatan politik menjelang Pemilu 2014 dijadikan momen yang sangat baik untuk para pengembang. Meski ekonomi melambat dan Indonesia disibukkan oleh perhelatan Pemilu, namun permintaan di subsektor perkantoran, dan ritel, serta kondominium masih berada di kisaran positif. (Baca: Sektor Perkantoran di Jakarta Tumbuh 37 Persen)

Upaya menggenjot penjualan properti disepanjang tahun 2014 terus dilakukan oleh kalangan pengembang, mengingat adanya pembelanjaan dana dari kegiatan partai dari mulai pembuatan kaos, bendera, dan atribut partai lainnya, serta pemasangan iklan dan sosialisasi kampanye pemilu.

Langkah tersebut ternyata masih dibarengi pandangan dari sebagian pihak yang melihat kegiatan Pemilu 2014 akan berdampak pada pasar properti sehingga membuat pasar "wait and see". Sikap menunggu tersebut dilakukan kalangan pebisnis termasuk di sektor properti guna mengantisipasi sambil melihat perkembangan arah politik nasional yang lebih jelas. (Baca: REI: Awal Tahun, Penjualan Properti "Slow Down")

Triwulan II

Memasuki triwulan II tahun 2014, pasar properti ternyata masih dibayangi tren perlambatan. Riset yang dilakukan Indonesia Property Watch menunjukkan nilai penjualan masih membukukan penurunan -0,9 persen (q-to-q). Meskipun demikian, berdasarkan nilai unit secara keseluruhan menunjukkan sedikit kenaikan sebesar 2,4 persen. Hal ini memperlihatkan pergeseran segmen harga ke harga yang rendah.

Banyak pengembang yang mulai beralih dari segmen bawah ke segmen lebih atas yang diperkirakan terkait minat pengembang swasta yang menurun untuk membangun rumah murah menyusul kebijakan perumahan yang tidak berpihak. Rencana penghapusan subsidi Rumah Sederhana Tapak (RST) merupakan salah satu faktor yang membuat pengembang enggan membuat rumah murah disamping nilai profitnya yang juga rendah.

Selain itu, penghapusan PPN yang diberlakukan ternyata menjadi tidak sinkron dengan kebijakan penghapusan subsidi yang ada. Hal ini menunjukkan lemahnya koordinasi antar lembaga yang menyebabkan kebijakan yang diambil menjadi kontraproduktif. (Baca: Tren Perlambatan Pasar Perumahan Berlanjut)

Meskipun demikian, pasar permintaan di segmen menengah ternyata masih cukup tinggi. Banyak kaum menengah yang belum sempat merealisasikan pembelian propertinya dengan mencari alternatif berupa hunian vertikal. Hal ini, kemudian menjadi pertimbangan banyak pengembang untuk membangun apartemen-apartemen terjangkau di simpul-simpul penyangga. Dengan harga rumah yang sangat tinggi, membuat celah pasar apartemen menengah akan semakin besar.

"Kawasan penyangga seperti Bekasi merupakan kota yang terbaik untuk tinggal dan juga investasi," kata Komisaris Utama PT SKI, Budi Kartika. (Baca: Tinggi, Kebutuhan Apartemen di Bekasi)

Pada bagian lain, segmen menengah bawah ternyata relatif memiliki permintaan yang masih cukup besar. Dengan kenaikan batasan harga dari pemerintah diperkirakan para pengembang menengah bawah akan terbantu dalam penjualannya karena pasar permintaan rumah menengah bawah dengan program subsidi FLPP masih sangat banyak. (Baca: BI: Penyaluran KPR Tipe Rumah Kecil Meningkat).

Triwulan III

Memasuki triwulan III tahun 2014, pasar properti nasional mulai bergerak. Hal tersebut merupakan sinyal positif dari situasi pasar pada triwulan II yang mengalami penurunan penjualan. Pergerakan terjadi dibarengi dengan asumsi kondisi politik relatif kondusif setelah pemilihan presiden (pilpres).

"Meskipun demikian, tren pertumbuhan yang ada masih dalam koridor perlambatan. Artinya belum menunjukkan tren percepatan yang signifikan," ujar Direktur Eksekutif IPW, Ali Tranghada. (Baca: Triwulan III, Pasar Properti Nasional Mulai Bergerak)

Pasangan Jokowi-JK memang akhirnya berhasil memenangi Pilpres 2014. Dampak kemenangan Jokowi-JK tentunya memberi harapan bagi sektor perumahan rakyat. Kalangan pengembang sendiri menaruh harapan kepada pemerintahan Jokowi-JK untuk dapat membangkitkan kembali industri properti nasional. Kebangkitan tersebut sangat penting karena di sepanjang 2014, properti mengalami perlambatan.

"Banyak pengembang yang masih menunggu kebijakan baru dari pemerintahan Joko Widodo, terutama soal regulasi yang masih menghambat pasar properti," kata Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Eddy Hussy. (Baca: Jokowi Diminta Bangkitkan Kembali Industri Properti)

Sayangnya, harapan kalangan pengembang seakan menemui "tembok tebal" dengan munculnya rencana kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) yang lansir oleh pemerintah. Hal ini kemudian diantisipasi oleh kalangan pengembang properti dengan rencana menaikkan harga rumah bila harga BBM jadi dinaikkan.

Pengembang properti yang tergabung dalam Real Estate Indonesia (REI) langsung mengkaji kenaikkan harga rumah guna mengantisipasi kenaikkan bahan bakar minyak (BBM). Harga properti ditaksir bakal naik sekitar 10 persen bila harga BBM dinaikkan berkisar 10-20 persen, agar tidak pengembang tidak kesulitan untuk bertumbuh. (Baca: REI Kaji Kenaikan Harga Rumah)

Triwulan IV

Memasuki Triwulan ke IV tahun 2014, dampak kenaikkan harga BBM tentunya akan membuat sektor properti sedikit tertahan. Akan ada perlambatan ekonomi, daya beli masyarakat menurun, dan dampak paling terasa adalah sektor menengah bawah.

Tren perlambatan properti terus berlanjut karena tingkat perlambatan nilai penjualan pasar perumahan pada kuartal III tahun 2014 adalah sebesar -9,4 persen dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Berdasar data yang dirilis IPW, penurunan penjualan terjadi di Jakarta (-55,0 persen), Depok (-41,0 persen), dan Bogor (-14,4 persen). Selain itu, kondisi pasar perumahan menengah atas yang relatif sudah jenuh ditambah dengan perlambatan pasar juga dipicu oleh kondisi politik yang memanas dalam pemilihan umum di Indonesia.

"Kondisi politik yang belum sepenuhnya kondusif saat ini membuat pasar secara umum masih memilih untuk menahan ekspansi usaha tidak terkecuali yang terjadi di pasar perumahan. Beberapa hal yang dikhawatirkan pasar berkaitan dengan program-program pemerintahan baru yang belum memperlihatkan program kerja yang jelas," kata Direktur Eksekutif IPW, Ali Tranghada. (Baca: Hingga Akhir 2014, Pasar Perumahan Diprediksi Melambat)

Kalangan pengembang sendiri dipastikan akan menaikan harga rumah sebagai upaya menyeimbangkan kenaikan harga BBM dengan pertimbangan beberapa faktor. Kebijakan pengembang menaikan harga rumah harus dilakukan karena sebelum harga BBM dan bahan baku pembuatan rumah juga sudah naik. (Baca: Imbas Kenaikan Harga BBM, Harga Rumah Dipastikan Bakal Naik)

Prospektif di 2015

Prospek bisnis properti tahun depan diprediksi tetap tumbuh positif. Kalangan pengembang properti optimistis dukungan pemerintah mendorong pertumbuhan bisnis properti di Indonesia. Selain itu, pemerintah juga telah menjanjikan bakal mempermudah pengurusan perizinan sektor properti.

"Dukungan pemerintah menumbuhkan optimisme industri properti untuk tetap tumbuh signifikan. Dengan itu, saya yakin sektor properti akan makin diminati sebagai pilihan investasi terbaik," ucap Direktur Utama PT Pancanaka Indonesia, Muhammad Sulhan Fauzi. (Baca: Pengembang Optimistis Industri Properti Bertumbuh)

Bisnis properti tahun depan diperkirakan bakal terangkat seiring pembangunan proyek infrastruktur oleh oleh Pemerintahan Jokowi-JK. Pemerintahan Jokowi-Jk telah memasang rencana pembangunan jalan tol sepanjang 1.000 kilometer (km), jalan baru 2.650 km, dan pemeliharaan jalan 46.770 km. Tidak hanya itu, pemerintah berencana membangun 15 bandara baru, 24 pelabuhan baru, jalur kereta api (KA) sepanjang 3.258 km di Jawa, Sumatera, Sulawesi, dan Kalimantan. Pemerintah juga akan membangun bus rapid transit (BRT) di 29 kota dan membangun angkutan massal cepat di kawasan perkotaan, yaitu di enam kota metropolitan dan 17 kota besar. (Baca: Optimisme Industri Properti)

Pada tahun depan, pengembang diperkirakan bakal menggenjot pembangunan dan penjualan unit-unit properti. Prospek cerah industri properti tahun depan akan tercermin dari kapitalisasi pasar yang diyakini masih bisa tumbuh sekitar 8 persen. Jika pada tahun 2014 nilai kapitalisasi pasar properti sekitar Rp 243 triliun, pada 2015 diprediksi naik menjadi sekitar Rp 260 triliun.

Meski nada optimisme prospek properti bakal cerah, tak ada salahnya kita mengingatkan para pengembang agar siap menghadapi situasi apa pun yang akan terjadi pada tahun depan. Sebab, industri properti kerap kali memunculkan situasi seperti dua sisi mata uang, dan situasi tersebut diprediksi masih mungkin terjadi pada 2015.

Penulis: Feriawan Hidayat/FER

Sumber:Berbagai Sumber

Sumber :